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遇冷！杭州10地塊流拍！廣州八成底價(jià)成交，溢價(jià)率1%！“面粉”價(jià)終于降下來了！

2021-09-28

廣州8宗地塊流拍/溢價(jià)率僅為1%

9月26日，廣州第二批集中供地終于拉開序幕。
首日集中拍地共推出了24宗地塊，分別為增城8宗、南沙6宗、番禺3宗、荔灣1宗、白云2宗、花都1宗、海珠2宗、黃埔1宗。
然而與首輪的火爆相比，此次土地出讓，共有8宗流拍，占到首日總地塊的1/3。其中增城4宗、南沙2宗、番禺1宗、白云1宗。
成功出讓的16宗地塊，共收入482億元出讓金。
其中，13宗地塊底價(jià)成交，僅3宗出現(xiàn)低溢價(jià)，整體溢價(jià)率僅1%。
廣州土地市場(chǎng)降溫明顯。
以熱門地塊廣鋼新城為例。2016年，保利以41582元/平方米拿下219地塊，刷新了廣鋼新城的最高樓面價(jià)記錄。據(jù)悉，該區(qū)域的二手房均價(jià)目前也已接近6萬元/平方米。
而此次土拍，中海地產(chǎn)僅一次加價(jià)就以63億元從保利發(fā)展的手中拿下廣鋼新城地塊。該地塊的溢價(jià)率僅為0.3%，折合樓面價(jià)為28663元/平方米。
而從房企背景來看，兩次土拍也發(fā)生了明顯變化。
民營(yíng)房企和國(guó)資房企不再勢(shì)均力敵，本輪土拍首日，國(guó)資房企貢獻(xiàn)了482億元成交總額中的92%，成為最大贏家。
而原因也顯而易見，信貸收緊的當(dāng)下，民營(yíng)房企資金鏈普遍緊張，融資難度加大，已鮮有民營(yíng)房企能有資金在當(dāng)前出手購(gòu)地。
專家表示，“這與土地是否優(yōu)質(zhì)無關(guān)，與價(jià)格是否合算也無關(guān)，而與企業(yè)是否有能力參與有關(guān)?！?/span>

然而，“躺平”的房企與冷淡的土拍市場(chǎng)不僅發(fā)生在廣州。


（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）


 杭州10地塊全部流拍

就在同一天，另一座樓市大熱的新一線城市杭州已經(jīng)確認(rèn)，第二批供地中的10幅競(jìng)品質(zhì)地塊全部流拍。
此前，在9月15日，杭州市第二批集中供地中的10幅競(jìng)品質(zhì)地塊停止遞交申請(qǐng)文件及繳納保證金。據(jù)悉，在10幅競(jìng)品質(zhì)地塊中，僅有富陽富春灣新城地塊的報(bào)名情況符合要求，其他9幅地塊因有效申請(qǐng)沒有達(dá)到規(guī)定門檻，無法進(jìn)入后續(xù)正式競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。
而富陽富春灣新城地塊的報(bào)名企業(yè)未收到報(bào)名確認(rèn)書，意味著該地塊將不會(huì)進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。
9月24日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了針對(duì)2021年第二批住宅用地集中出讓公告的補(bǔ)充說明，進(jìn)一步明確了競(jìng)買人的購(gòu)地資金（含競(jìng)買保證金、出讓價(jià)款）來源途徑、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)認(rèn)定等內(nèi)容。
專家表示，此類政策基本上符合預(yù)期。當(dāng)前土拍新規(guī)中，拿地資格審查和拿地資金審查成為核心內(nèi)容。后續(xù)杭州此類購(gòu)地條款有望被其他城市模仿或借鑒，促進(jìn)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）

 

 溢價(jià)率明顯下降/流拍成本輪土拍關(guān)鍵詞

對(duì)比首輪集中土拍熱度來看，所有城市二輪集中土拍熱度均有所下滑：成交溢價(jià)率均較首輪有所降低。
有媒體統(tǒng)計(jì)，一些低熱城市的溢價(jià)率降幅均在10個(gè)百分點(diǎn)以上，且二輪流拍率大幅走高。
其中，沈陽、長(zhǎng)春、福州、濟(jì)南和天津等城市二輪土地出讓流拍率均超過了30%。流拍或成為本輪集中供地的關(guān)鍵詞。
此外，各城市間的分化也愈發(fā)顯著。
其中，蘇州、杭州、南京、武漢、長(zhǎng)沙等城市第二輪供地規(guī)模較首輪明顯下滑，降幅均超20%。
其他城市則較首輪出現(xiàn)上漲，如深圳、廈門、青島等地，供應(yīng)規(guī)模均實(shí)現(xiàn)了翻番。
除了三道紅線和不斷加碼的補(bǔ)丁政策措施的影響，對(duì)后市樓市的預(yù)判，同樣是開發(fā)商在拿地端停住腳步的原因之一。
正如一位上市房企掌舵者所預(yù)判的，“下半年的市場(chǎng)銷售壓力比較大，甚至是慘烈的”。
不過，專家同時(shí)指出，雖然近期各地土地市場(chǎng)有流拍，但是調(diào)控政策并沒有放松的可能。"流拍的現(xiàn)象是暫時(shí)性的，也是正常的市場(chǎng)行為。"監(jiān)管房企資金來源，嚴(yán)控競(jìng)買“馬甲”等政策措施的出臺(tái)，能夠真正促進(jìn)土地市場(chǎng)的穩(wěn)健，也促進(jìn)了拿地市場(chǎng)的公平。
對(duì)于現(xiàn)金流穩(wěn)健的房企來說，將迎來以較低成本增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的機(jī)會(huì)。
預(yù)測(cè)未來的土拍市場(chǎng)，分析人士指出，"就像房?jī)r(jià)一樣，不可能永遠(yuǎn)上漲。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我國(guó)需要相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，既不能讓房?jī)r(jià)暴漲，也不能讓房?jī)r(jià)暴跌，要讓市場(chǎng)各方能夠形成穩(wěn)定的預(yù)期。"



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