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香港廣場改造后  外立面

隨著越來越多購物中心輻射圈的外延，在市中心黃金商圈打造獨(dú)具特色的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，吸引消費(fèi)群體，成為商業(yè)地產(chǎn)改造的目標(biāo)。近期，位于淮海中路核心地段的多家商業(yè)地產(chǎn)都進(jìn)行了大調(diào)整，香港廣場也一改往日高端奢侈品沿街店的形象，在商業(yè)定位和業(yè)態(tài)調(diào)整上進(jìn)行了一次較大規(guī)模的升級(jí)。香港廣場母公司麗豐控股上海區(qū)租賃部負(fù)責(zé)人表示，小體量商業(yè)地產(chǎn)做復(fù)合型業(yè)態(tài)，是此次香港廣場升級(jí)的目標(biāo)，也是一次新的嘗試。

理念領(lǐng)先市場

據(jù)悉，香港廣場每2-3年左右就會(huì)進(jìn)行一次業(yè)態(tài)升級(jí)。麗豐控股上海區(qū)租賃部負(fù)責(zé)人表示，隨著消費(fèi)主力的轉(zhuǎn)移、人們收入水平、文化素養(yǎng)的持續(xù)提高，市場需求也在不斷地發(fā)生變化，成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要去適應(yīng)整個(gè)市場的變化并做出相對(duì)應(yīng)的調(diào)整。

此番香港廣場的改造計(jì)劃于年底前結(jié)束。主要是通過對(duì)內(nèi)部的梳理，調(diào)整各家商戶，使得整個(gè)項(xiàng)目符合目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)勢。就目前市場形勢來看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目社區(qū)化也是大勢所趨，上海各區(qū)擁有越來越多的成熟的大體量商業(yè)綜合體，留住了周邊的客群，特別是家庭親子業(yè)態(tài)的日漸完善和規(guī)模壯大，成為社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目近年來一直出“爆款”的原因。而香港廣場作為市中心CBD的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，吸引的是追求生活品質(zhì)的年輕白領(lǐng)群體。因此，香港廣場的改造目標(biāo)就是要想辦法引入“特別”的商戶，從消費(fèi)者的感性需求出發(fā)，使整個(gè)商業(yè)環(huán)境更富體驗(yàn)感和獨(dú)特感。

該負(fù)責(zé)人介紹說，香港廣場此次業(yè)態(tài)調(diào)整比例將近50%，引入了Swissline，73hours&friends，Ringside Boxing ，KiKi面&KiKi茶等眾多品牌，除了“首店”、“概念店”、“旗艦店”這些標(biāo)簽外，這些新晉品牌還有一個(gè)共同特點(diǎn)復(fù)合型疊加業(yè)態(tài)。香港廣場商業(yè)體量僅4.1萬平方米，所以在商鋪的選擇上，更青睞于擁有多元化復(fù)合型業(yè)態(tài)的品牌，在有限的商業(yè)空間中創(chuàng)造更多元的體驗(yàn)感和更豐富的選擇。

香港廣場改造后 室內(nèi)圖

值得一提的是，位于南座B1層近2000平方米的“意大利生活體驗(yàn)館”CASA GIULIO也已拉開帷幕進(jìn)入試運(yùn)營階段。CASA作為香港廣場改造的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，希望它的入駐可以為整個(gè)商場帶來新的活力。1層的TIFFANY&Co.也將在年底調(diào)整完成，帶來全球第二家全系列店。

事實(shí)上，香港廣場曾在2014年的調(diào)整中就取得了非常不錯(cuò)的反響?！拔覀儾煊X到了餐飲類將在目前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中占到很大的比重，因此一舉改造了5000平方米用于餐飲，將餐飲體量一下增加到了45%?！边@一大膽的嘗試為香港廣場帶來了明顯的客流量和業(yè)績的增長，而餐飲業(yè)態(tài)也一度成為香港廣場的王牌。

據(jù)悉，當(dāng)2014年改造完成以后，9月份，香港廣場便成為了淮海中路東段最大的餐飲聚集地，這使得香港廣場在2014、2015年的業(yè)績都有了很好的增長。上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在今后的市場中，餐飲已經(jīng)逐漸趨于飽和，消費(fèi)者可能更注重環(huán)境、色彩、服務(wù)等感性體驗(yàn)?！拔覀冃枰皶r(shí)捕獲市場細(xì)微的變化及需求，希望自己的理念可以領(lǐng)先于市場，在此基礎(chǔ)上加以分析，這才是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目改造的關(guān)鍵?！?/span>

破解CBD的困局

現(xiàn)在新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)在一開始融入很多大的想法，做很多主題和概念。在未來的招商或者主題上凸顯自己的定位特色，而對(duì)于香港廣場來說，這點(diǎn)卻比較難。因?yàn)橄愀蹚V場體量較小，沒有空間再后續(xù)加一個(gè)主題或者概念，只能不斷地調(diào)整?！斑@也是我們在改造升級(jí)中的最大困難?！?/span>

該負(fù)責(zé)人表示，像香港廣場這些位于市中心，體量又小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都深處矛盾之中。位于市中心CBD，市場對(duì)于這些項(xiàng)目有著太大的期待，總認(rèn)為市中心的商業(yè)地產(chǎn)對(duì)比社區(qū)或者外圍區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更要有一種 “拔高”的感覺。然而實(shí)際上，市場的走勢，消費(fèi)的趨勢，新的生活方式，并不是拔高就能解決的。

“即便如此，不斷地調(diào)整仍然是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不變的主題。我們要不斷地跟著市場的變化節(jié)奏走，去適應(yīng)市場的‘快速’。”

面對(duì)自己的鄰居——上海廣場、新天地廣場等等一系列的變化，香港廣場也在不斷地修正自己的方向?！半m然整個(gè)市場的要求變得更高了，但是每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也都在嘗試不同類型的商業(yè)模式，尋找各自匹配的東西和定位，形成差異化經(jīng)營共同推進(jìn)淮海路商圈的發(fā)展?！?/span>

“大家只有多調(diào)整，多改造，才能形成新的氣象。CBD的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，只有在如今消費(fèi)市場快速變化形勢下不斷調(diào)整，才能吸引市場的眼光。”該負(fù)責(zé)人表示。

與市場脈絡(luò)一致

香港廣場的母公司麗豐控股是香港麗新集團(tuán)成員之一，于1997年在香港聯(lián)合交易所正式上市。主要負(fù)責(zé)麗新集團(tuán)在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)投資等業(yè)務(wù)。麗豐控股主要業(yè)務(wù)包括在中國的大城市，尤其是上海及廣州。上海區(qū)物業(yè)包括香港廣場、五月花生活廣場、凱欣豪園及閘北廣場等。

麗豐控股上海區(qū)旗下的另一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——位于靜安區(qū)芷江西路的五月花生活廣場也即將完成新一輪的改造，引入了盒馬全國首家菜市場化門店——盒馬菜市。除了滿足社區(qū)居民的日常需要，五月花廣場引入盒馬菜市更是社區(qū)商業(yè)改造升級(jí)的一種新的探索。

據(jù)悉，盒馬在五月花生活廣場中拿下了近6000平方米的面積。在大面積的改造后，對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目客流的帶動(dòng)以及周邊零售業(yè)績的帶動(dòng)非常明顯。五月花生活廣場的客流比去年增長了40%，而租金方面亦有所突破?！翱梢?，一個(gè)好的租戶對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目非常重要，它的到來，可以把旁邊甚至整條街的租戶全部帶動(dòng)，并在后續(xù)租金方面得到提升?！?/span>

另外，麗豐控股在靜安區(qū)的閘北廣場項(xiàng)目也在改造中，該項(xiàng)目有近19000平方米的面積。

上述負(fù)責(zé)人表示，城市更新除了是未來發(fā)展的必然趨勢外，同時(shí)也賦予城市一種新鮮的活力。特別是作為商業(yè)地產(chǎn)來說，作為城市更新的一部分，求新求變，跟市場的脈絡(luò)和動(dòng)態(tài)必須保持一致。商業(yè)地產(chǎn)的更新是業(yè)態(tài)的調(diào)整，是建筑的改造，更是與市場共同發(fā)展的過程。