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存量房貸利率下降終于落地。

9月25日，多家銀行正式開(kāi)始調(diào)整存量房貸利率，許多購(gòu)房者的房貸利率或自動(dòng)調(diào)降，或可以去銀行辦理申請(qǐng)調(diào)降手續(xù)等。

不過(guò)，與此同時(shí)，各銀行、各區(qū)域的房貸利率降幅不盡相同，有的降得多，有的降得少，有的甚至幾乎沒(méi)有變化，關(guān)于存量房貸的博弈或仍將繼續(xù)。

房貸利率的變化也關(guān)系到購(gòu)房需求的釋放，下一步，房貸利率是否還有下降的空間？樓市政策調(diào)整，還可以如何發(fā)力？

利好落地

“降了！”在浙江工作的蘇先生告訴中國(guó)新聞周刊，兩年前他通過(guò)銀行貸款購(gòu)買(mǎi)首套住房，貸款額將近200萬(wàn)元，房貸利率為5.4%，月供1萬(wàn)多元，9月25日，隨著本次存量房貸利率的調(diào)整，他的房貸利率調(diào)整為按LPR執(zhí)行，即五年期以上LPR為4.2%，月供只有9000多元，少了上千元。

蘇先生享受到了一波降低存量房貸利率政策的紅利。

早在今年7月，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，人民銀行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化法治化的原則，與借款人自主協(xié)商，變更合同約定，或者是用新發(fā)放貸款置換原來(lái)存量的貸款。

8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，自2023年9月25日起，降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率。

“存量首套房貸利率下調(diào)是切實(shí)利好”，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴中國(guó)新聞周刊，尤其是隨著認(rèn)房不認(rèn)貸政策的落地，貸款時(shí)非首套房但當(dāng)前已符合所在城市首套政策的房貸利率將大為降低，此前部分地區(qū)二套房貸利率加點(diǎn)數(shù)偏高，購(gòu)房者房貸利率很多在5%以上甚至超過(guò)6%。若按照當(dāng)前的LPR計(jì)算，這部分購(gòu)房者的利率將下降數(shù)十個(gè)乃至上百個(gè)基點(diǎn)。

她進(jìn)一步表示，簡(jiǎn)單測(cè)算，假設(shè)購(gòu)房者存量房貸剩余200萬(wàn)，還有25年還款期，若本次房貸利率下調(diào)80個(gè)基點(diǎn)，則購(gòu)房成本將減少27萬(wàn)元，每月還款金額可減少913元。

中國(guó)新聞周刊注意到，從9月25日起，工行、農(nóng)行等大型商業(yè)銀行都在官網(wǎng)首頁(yè)位置，推出了降低存量房貸利率的操作指引。

與此同時(shí)，很多房貸客戶(hù)都接到貸款銀行的辦理通知，也有的購(gòu)房者貸款信息界面自動(dòng)進(jìn)行了利率調(diào)整。

吳女士在2020年通過(guò)一家商業(yè)銀行辦理了購(gòu)房貸款，貸款金額為近150萬(wàn)元，年利率為4.9%左右，9月25日，她接到銀行通知，獲知其房貸利率進(jìn)行調(diào)整，由4.9%降至4.85%。

整體看，下調(diào)存量房貸利率的政策已開(kāi)始執(zhí)行，利好逐步落地。

中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)、上海市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)連平表示，降低存量房貸利率可以減輕購(gòu)房者的利息負(fù)擔(dān)，對(duì)于刺激消費(fèi)、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇會(huì)有積極作用。

陳文靜表示，存量房貸利率下降有助于降低居民負(fù)擔(dān)，提升居民消費(fèi)意愿，同時(shí)也有利于促進(jìn)部分改善性購(gòu)房者入市。對(duì)于商業(yè)銀行而言，降低存量房貸利率亦可一定程度減緩居民提前還貸情況。

博弈仍在繼續(xù)

目前來(lái)看，各家銀行關(guān)于利率調(diào)整的空間、辦理方式不盡相同，地區(qū)之間關(guān)于利率調(diào)整的政策也有所不同。

在9月25日前后，也有部分房貸客戶(hù)并沒(méi)有收到貸款行的相關(guān)通知。

張先生告訴中國(guó)新聞周刊，他兩年前通過(guò)光大銀行北京一家支行辦理了購(gòu)房貸款，聽(tīng)聞存量房貸利率下降的消息后，張先生就在網(wǎng)上銀行首頁(yè)及貸款信息界面反復(fù)查看，不過(guò)卻沒(méi)有看到相關(guān)通知。

9月26日，張先生致電上述光大銀行支行個(gè)貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，該個(gè)貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，張先生攜帶身份證等相關(guān)證件到支行辦理申請(qǐng)即可。經(jīng)初步溝通，雙方商定10月上旬去支行現(xiàn)場(chǎng)辦理，張先生心中的石頭總算落地。

此前，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于符合條件的存量住房貸款，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定。

目前來(lái)看，這一博弈仍在持續(xù)之中。

以一線城市中的北京區(qū)域?yàn)槔?，根?jù)工行北京市分行、中行北京市分行、建行北京市分行等信息，如果用戶(hù)的房貸是在2019年10月8日（不含）前發(fā)放的，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn)，已經(jīng)低于LPR的不作調(diào)整；在2019年10月8日（含）后發(fā)放的，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)。

由于5年期以上LPR為4.2%，即北京存量首套房貸利率下限為4.2%。但是，這一4.2%的水平僅僅只有部分客戶(hù)能夠享受到，對(duì)于2019年10月8日（含）后發(fā)放的貸款，其利率為L(zhǎng)PR+55個(gè)基點(diǎn)，即為4.75%。

換言之，對(duì)于這部分群體而言，即是按照當(dāng)前北京的首套房貸利率4.75%來(lái)調(diào)整的。

不過(guò)，當(dāng)前我國(guó)大部分城市的首套房貸利率已經(jīng)調(diào)整為相應(yīng)期限LPR水平，即為4.2%，部分城市房貸利率進(jìn)行下調(diào)后再進(jìn)行優(yōu)惠，比如鄭州、福州等地，其首套房貸利率最低只有3.7%。

對(duì)此，張先生表示，在溝通后，他獲知房貸利率將由5.25%下調(diào)至4.75%，幅度并不大。

吳女士則表示，她的房貸利率由4.9%降至4.85%，只下調(diào)了0.05%，幾乎可以忽略不計(jì)，她可能還是會(huì)選擇提前還款。

目前看，一線城市中北京上海首套房貸利率相對(duì)較高，基本維持在4.75%左右的水平。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)范建雙告訴中國(guó)新聞周刊，當(dāng)前存量房貸款利率普遍偏高，同時(shí)，由于金融市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致部分投資者缺乏合意的資產(chǎn)標(biāo)的，因此，很多存量房貸借款人選擇了提前還貸。

多種因素存調(diào)整空間

事實(shí)上，房貸利率的調(diào)整不只是關(guān)系到購(gòu)房者還貸的負(fù)擔(dān)，還關(guān)系到樓市走勢(shì)。

9月25日，中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2023年第三季度例會(huì)在北京召開(kāi)，會(huì)議指出，落實(shí)新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，調(diào)降首付比和二套房貸利率下限，推動(dòng)降低存量首套房貸利率落地見(jiàn)效。

對(duì)此，仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家及研究部總監(jiān)龐溟告訴中國(guó)新聞周刊，差別化房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制和存量房貸利率調(diào)整機(jī)制，已經(jīng)為調(diào)整存量房貸利率留出較為靈活的操作空間。下一步，需要在進(jìn)一步優(yōu)化住房貸款利率政策、壓降新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)空間、繼續(xù)促進(jìn)存量房貸利率下行等方面下功夫。

當(dāng)然，房貸利率的調(diào)整也要有的放矢。

據(jù)了解，目前，已有超過(guò)100個(gè)城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限，5年期以上LPR已下行至2019年房貸利率換錨以來(lái)最低水平，并接近2015年歷史最低下限水平，但存量房貸與新發(fā)放房貸之間的利率差仍可高達(dá)2.4個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，龐溟表示，LPR進(jìn)一步下調(diào)的空間已不大，下一步在結(jié)構(gòu)性調(diào)整房貸利息時(shí)，需要認(rèn)真分析下調(diào)房貸利率對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)狀況的深度影響，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的政策成效，“這兩方面因素至關(guān)重要”。

他進(jìn)一步表示，一方面，二季度末，商業(yè)銀行凈息差為1.74%，與上季度持平，處于歷史低位。只要做到有序調(diào)整存款利率、有效控制負(fù)債成本、把息差保持在合理水平，商業(yè)銀行就可以在主動(dòng)靈活下調(diào)房貸利率、讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)定資產(chǎn)負(fù)債表、做好做細(xì)做實(shí)風(fēng)險(xiǎn)管理之間取得平衡。

另一方面，也必須看到，單純使用下調(diào)房貸利率等貨幣政策方式，并不能完全地、有效地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性、結(jié)構(gòu)性、趨勢(shì)性問(wèn)題的疊加。各地應(yīng)按照自身實(shí)際情況，有步驟、有差別地調(diào)整當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策，優(yōu)化限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)、交易稅費(fèi)、住宅類(lèi)別認(rèn)定等措施，用足用好政策工具箱，落實(shí)好房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)復(fù)蘇。

據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計(jì)，從政策發(fā)布后的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，基本上都出現(xiàn)了“先揚(yáng)后抑”的走勢(shì)，主要原因還是釋放的購(gòu)房需求相對(duì)有限。

58安居客研究院指出，首先，認(rèn)房不認(rèn)貸政策利好的是手頭無(wú)房的人群，但是當(dāng)前一二線城市購(gòu)房需求主要以置換型需求為主，在手頭二手房無(wú)法快速出售的情況之下，該政策對(duì)這部分人群是無(wú)效的。其次，限購(gòu)政策的放松下，城市對(duì)于非戶(hù)籍人群依舊有限購(gòu)套數(shù)的限制，而首次置業(yè)人群普遍對(duì)未來(lái)預(yù)期相對(duì)悲觀，從而影響到其入市的步伐，因此在刺激購(gòu)房端需求的同時(shí)還需要降低其后續(xù)持有房產(chǎn)的成本，增加其對(duì)未來(lái)樓市穩(wěn)定上漲的預(yù)期，才能激發(fā)需求的入市。