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01

今天聊聊存量房降利率這件事。

政策原文：

基于近期的政策簡(jiǎn)要說(shuō)說(shuō)四點(diǎn)想法：

1. 降低房貸利率這是針對(duì)廣大房奴的重大利好，是刺激消費(fèi)的重大利好，甚至也是銀行的重大利好，但我認(rèn)為這并非針對(duì)房地產(chǎn)的重大利好。

   從實(shí)際的效果看，降低存量房利率遠(yuǎn)不如降首付以及認(rèn)房不認(rèn)貸，北京樓市已經(jīng)環(huán)京樓市已經(jīng)出臺(tái)了躁動(dòng)。

   特別多說(shuō)一句，存款利率降低了..

2. 在政策隨后的答記者問中，相關(guān)說(shuō)辭也很直白，要謝謝那些提前還貸的勇者們。

   “存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響”（原文）

   講真，我也沒想到這種既觸及靈魂又觸及利益的政策會(huì)這么快出臺(tái)，看來(lái)提前還貸的效果非常不錯(cuò)。

3. 除了樓市尚未全面回暖外，其他的方面幾乎全中了，在幾乎零政策苦熬上半年后，自7月24日標(biāo)志性會(huì)議后，下半年的樓市提振政策紛沓而來(lái)。

   這兩波重磅政策更像是政策包中的“節(jié)點(diǎn)政策”，拿出來(lái)趕在金九銀十試試水，拉動(dòng)一下看看實(shí)際效果再來(lái)決定是否出臺(tái)進(jìn)一步刺激政策。

   這件事其實(shí)很簡(jiǎn)單，請(qǐng)各位在和朋友聚會(huì)吃飯的時(shí)候多多問問近況，也就大概明了當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)了。

4. 接下來(lái)的回暖也罷，政策也罷，實(shí)際上主要是信心之戰(zhàn)，信心搞起來(lái)，回暖就順理成章，信心拉不起來(lái)，回暖那就繼續(xù)拖后。

   （包括這次的政策，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)就一句話：早買晚買都不會(huì)虧的~）

   遠(yuǎn)的不多說(shuō)了，什么時(shí)候二手房東不是爭(zhēng)著出貨而是有了惜售的跡象，什么時(shí)候國(guó)企新房不低于市場(chǎng)價(jià)銷售，形勢(shì)就會(huì)逆轉(zhuǎn)了。

5. 這句算送的

   開發(fā)商在拼命做豪宅推高價(jià)，政策在拼命做增量做熱度，總有房東在低價(jià)變現(xiàn)。

   回暖能不能暖到你手里的房子，這不好說(shuō)，但是先把房貸利息轉(zhuǎn)了，看看形勢(shì)，這是一個(gè)不錯(cuò)的選項(xiàng)。

   02

   工商銀行發(fā)布了一份存量房帶利率調(diào)整的常見問答，但是一定要注意，具體的細(xì)則在9月25日后才會(huì)發(fā)布。

   根據(jù)之前的數(shù)據(jù)，濟(jì)南最低的利率是4.2%，能不能做，對(duì)人群有沒有要求，還不清楚，不同的銀行有什么區(qū)別，一定要根據(jù)最終發(fā)布的細(xì)則來(lái)。

最后，特別補(bǔ)充一點(diǎn)，源于21世紀(jì)財(cái)經(jīng)

Q:個(gè)人和銀行的談判話語(yǔ)權(quán)比較弱，可以換一家銀行申請(qǐng)存量首套房貸利率調(diào)整嗎？

A：不可以。 《通知》第二 條明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

《通 知》第三條表示，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，協(xié)商變更合同約定的利率水平。

這意味著借款人有兩種方式實(shí)現(xiàn)降低存量首套住房貸款利率，一種是選擇新發(fā)放貸款置換，另一種是協(xié)商變更合同約定的利率水平，但無(wú)論是哪一種方式借款人都必須要向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，將住房貸款轉(zhuǎn)移到另一家銀行是被不允許的。

另外，有接近監(jiān)管人士透露，從調(diào)整結(jié)果上看，由于中國(guó)人民銀行已經(jīng)明確存量房貸利率調(diào)整的具體要求，即需要符合貸款發(fā)放時(shí)的當(dāng)?shù)胤抠J利率下限政策，預(yù)計(jì)這兩種方式調(diào)整后的利率水平不會(huì)有明顯區(qū)別，借貸雙方可以通過(guò)協(xié)商選擇其中任意一種方式。

至于個(gè)人和銀行談判話語(yǔ)權(quán)弱的問題，廣大借款人不必太過(guò)擔(dān)心。 截至9月2日中午12點(diǎn)，6家國(guó)有大型商業(yè)銀行和12家全國(guó)性股份制銀行均已發(fā)布《關(guān)于調(diào)整存量首套住房貸款利率的公告》，將按照市場(chǎng)化、法治化原則，提供高效便捷的線上線下服務(wù)，按照通知規(guī)定，做好降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作，后續(xù)具體操作指引及相關(guān)事宜會(huì)通過(guò)官網(wǎng)、網(wǎng)點(diǎn)、微信公眾號(hào)等渠道公布。